Mijn verhuurder pleegt geen onderhoud

Vier manieren om je verhuurder te dwingen onderhoud te plegen

Vier manieren om je huisbaas te dwingen onderhoud te plegen

Heb jij te maken met schimmel, lekkage of ander achterstallig onderhoud aan je woning? Je verhuurder is verplicht om deze gebreken te herstellen. Doet hij dit niet? Dan heb je tijdelijk minder woongenot. In de blog van deze maand leggen we uit welke mogelijkheden jij als huurder hebt om de gebreken in je woonruimte te (laten) verhelpen.

Wat is een gebrek?

Volgens de wet is alles wat jouw woongenot beperkt aan te merken als een gebrek. Voorwaarde hierbij is wel dat deze situatie niet aan jou als huurder is toe te rekenen. De Huurcommissie heeft een gebrekenboek gemaakt waarin honderden situaties staan die in ieder geval als gebrek worden aangemerkt.

Hieronder tref je de tien meest voorkomende gebreken aan;
– Er zit geen slot op je studentenkamer waardoor iedereen je kamer binnen kan gaan;
– Een trapleuning ontbreekt (deels);
– De doucheruimte is niet afsluitbaar omdat het slot of een deur ontbreekt;
– Het toilet kan niet worden afgesloten met een slot;
– De deurbel is defect;
– Er is sprake van lekkage;
– Het plafond en/of de wanden van de doucheruimte zijn met schimmel overtrokken;
– Er is geen ventilatiemogelijkheid in het toilet of de doucheruimte;
– Een raam kan niet meer worden gesloten waardoor tochtoverlast en warmteverlies optreedt;
– Een wastafel laat zichtbaar water door of zit los van de wand.

Kleine herstellingen

Er zijn ook onderhoudsklachten die voor rekening van de huurder zijn. Deze klachten noemen we kleine herstellingen. Er is sprake van een kleine herstelling als de reparatie van de klacht geen noemenswaardige kosten met zich meebrengt en deze klacht eenvoudig kan worden verholpen. Denk hierbij aan het vastzetten van een kraan, het ontluchten van de centrale verwarmingsinstallatie of het vervangen van een lamp. De overheid heeft een lijst samengesteld van klachten welke sowieso moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen.

“Er zijn ook onderhoudsklachten die voor rekening van de huurder zijn.”

Hoe kan jij je verhuurder dwingen over te gaan tot herstel van de onderhoudsgebreken?

Het is belangrijk dat je in het geval van een klacht zo spoedig mogelijk melding maakt bij je verhuurder. Deze melding mag telefonisch, maar je doet er verstandig aan je klacht (ook) schriftelijk te melden. Op deze manier heb je bewijs dat je de klacht gemeld hebt. Geef de verhuurder een redelijke termijn om het gebrek te verhelpen. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de ernst van je klacht. Bij niet ernstige gebreken is een termijn van zes weken redelijk.

Heb je de klacht netjes bij je verhuurder gemeld en gaat hij niet over tot reparatie? Dan is het tijd voor actie! Je hebt een aantal mogelijkheden om ervoor te zorgen dat je verhuurder de gebreken aanpakt:

1. Je huurprijs tijdelijk verlagen via de Huurcommissie

De eerste en meest voor de hand liggende optie betreft het starten van een procedure bij de Huurcommissie om je huurprijs (tijdelijk) te verlagen. Als er gebreken aan de woning zijn, heb je minder huurgenot. Juist omdat je minder huurgenot hebt, heb je het recht om minder huur te betalen. De Huurcommissie beoordeelt of er sprake is van een ernstig onderhoudsgebrek en zo ja dan kan de Huurcommissie een tijdelijke huurprijsverlaging uitspreken. Door de huurprijsverlaging oefen je druk uit op de verhuurder om tot herstel over te gaan.

2. Zelf verhelpen en verrekenen met de betaling van de huur

De tweede mogelijkheid betreft het verhelpen zelf verrichten. Als je hiervoor kiest, mag je de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hierbij is het wel belangrijk dat je kiest voor de voordeligste optie. Het is daarom verstandig om bij inschakeling van derden minimaal drie offertes op te vragen zodat je eventueel kunt aantonen dat je voor de goedkoopste klusjesman hebt gekozen.

3. Een kort geding starten

Gaat het om een dringende onderhoudsklacht zoals bijvoorbeeld een defecte cv-ketel? Kies dan voor een rechtszaak. Voor spoedeisende zaken kent de wet namelijk speciale spoedrechtszaken. Deze rechtszaak noemen we een kort geding. Voor een kort geding heb je een advocaat nodig. De kosten voor deze advocaat worden in de meeste gevallen grotendeels betaald door de overheid. De rechter kan de verhuurder dwingen om de klacht op zeer korte termijn te verhelpen. Doet de verhuurder dat ook na de rechtszaak nog steeds niet? Dan krijg jij als huurder vaak een riante schadevergoeding.

4. Tijdelijk geen huur betalen

Het is mogelijk om de betaling van je huurprijs op te schorten. Opschorten betekent tijdelijk niet betalen. Hiermee oefen je druk uit op de verhuurder om tot reparatie over te gaan. Deze optie is echter niet in alle gevallen verstandig. De verhuurder kan zich namelijk beroepen op het feit dat je een huurachterstand hebt en huurachterstand levert een wettelijke opzeggingsgrond op. Indien een rechter van mening is dat het onderhoudsgebrek niet dusdanig ernstig was dat je de huur mocht inhouden, dan heb je een probleem. Bovendien dien je nadat de gebreken zijn hersteld, de huurprijs alsnog met terugwerkende kracht te voldoen.

Twijfel jij of er sprake is van een gebrek aan jouw woning? Of wil jij een procedure starten bij de Huurcommissie? Kom vrijblijvend langs op ons kantoor. Wij helpen je graag.

Maak een afspraak

Leave a Reply

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.