Een huurcontract zonder huurbescherming?

Voor huurcontracten in de vrije sector gelden andere regels

Een huurcontract zonder huurbescherming?

Voor woningen met een relatief hoge huurprijs (710+) gelden andere regels en hebben verhuurders meer vrijheid om een bepaalde huurprijs of huurverhoging te vragen. Deze woningen bevinden zich in de zogenoemde ‘vrije sector’.

Een huurcontract in de vrije sector?

Om te bepalen of jouw huurcontract valt onder de normale regels omtrent huurbescherming voor huurders, of dat deze andere regels van toepassing zijn, dienen we eerst te achterhalen of jouw huurovereenkomst ‘geliberaliseerd’ is. Alleen geliberaliseerde huurcontracten vallen in de vrije sector. Huurliberalisatie betekent dat een verhuurder meer vrijheid heeft om de hoogte van de huurprijs en de door te voeren huurverhoging te bepalen. De maximale huurprijsgrenzen zijn namelijk niet van toepassing op geliberaliseerde huurovereenkomsten en de verhuurder is in zodanig geval niet gebonden aan het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage.

Van een geliberaliseerd huurcontract is sprake als de kale huurprijs op het moment van de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens is gelegen. De kale huurprijs is de prijs die je betaalt voor het gebruik van de woning, exclusief de voorschotbedragen voor gas, water, elektra en overige servicekosten die je verhuurder levert. Een huurovereenkomst met betrekking tot een onzelfstandige woonruimte (een woonruimte met een gedeelde keuken of een gedeeld toilet) kan nooit geliberaliseerd zijn.

Wat is de liberalisatiegrens?

De overheid bepaalt elk jaar wat de maximale huurprijsgrens is. Hieronder tref je een overzicht van de huurprijsgrenzen zoals deze golden in de betreffende kalenderjaren:

Vanaf 2015 € 710,68
2014 € 699,48
2013 € 681,02
2012 € 664,66
2011 € 652,52
2010 € 647,53
2009 € 647,53

Geen maximale huurprijs in de vrije sector

Voor geliberaliseerde huurovereenkomst geldt geen maximale huurprijsgrens. Dit houdt kortgezegd in dat de verhuurder elke huurprijs kan vragen die hij maar wil. De markt bepaalt als het ware de huurprijs. Een huurder van een geliberaliseerd huurcontract kan geen huurverlaging krijgen, ook niet als zijn/haar huurprijs boven de maximale huurprijsgrens is gelegen.

Geen maximaal percentage voor huurverhoging

Voor ‘normale’ huurcontracten geldt dat een verhuurder de huurprijs in principe elk jaar maximaal met een door de overheid vastgesteld percentage mag verhogen (let wel op dat dit alleen mogelijk is als de verhuurder op dit moment een lagere huurprijs in rekening brengt dan de maximale huurprijs). Dit maximum geldt echter niet voor verhuurders van geliberaliseerde huurcontracten. Zij mogen de contractueel overeengekomen huurverhoging doorvoeren.

De Huurcommissie

Als een huurder en verhuurder van een geliberaliseerde huurovereenkomst het niet eens zijn met betrekking tot de redelijkheid van de hoogte van de huurprijs, een huurverhoging, achterstallig onderhoud of de hoogte van de in rekening gebrachte servicekosten, dan kunnen zij geen procedure starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie is namelijk niet bevoegd om uitspraak te doen over geliberaliseerde huurcontracten.

Als een verhuurder of huurder van een geliberaliseerd contract een procedure wil starten, moet hij/zij naar de kantonrechter om over dat onderwerp een uitspraak te vragen. Dit is alleen anders als jij met je verhuurder hebt afgesproken in je huurovereenkomst dat de Huurcommissie wel bevoegd is om een uitspraak te doen.

Uitzondering 1: Start een procedure binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst

Je kunt aan een huurliberalisatie ‘ontsnappen’ door binnen de eerste zes maanden van je huurovereenkomst de huurprijs te laten toetsen op redelijkheid. De Huurcommissie bepaalt dan wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is. Deze maximale huurprijs wordt berekend aan de hand van een wettelijk puntensysteem. Als de maximale huurprijs van jouw woning beneden de liberalisatiegrens van € 710,68 is gelegen, dan wordt jouw huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd. Op deze manier is de huurovereenkomst achteraf toch niet geliberaliseerd en valt de huurovereenkomst gewoon in de sociale huursector.

Een voorbeeld
Lisa huurt een appartement met een kale huurprijs van € 800,= per maand, met ingang van 1 september 2018. Na vier maanden, in januari 2019, vraagt ze Frently om een procedure te starten bij de Huurcommissie om haar huurprijs te verlagen. De Huurcommissie beslist dat de maximaal toegestane huurprijs van haar appartement € 600,= per maand is. Als gevolg hiervan wordt Lisa’s huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd. Op 1 september 2018 bedroeg de liberalisatiegrens € 710,68. Aangezien € 600,= onder de liberalisatiegrens ligt, is het contract van Lisa niet geliberaliseerd. Op het huurcontract zijn de reguliere regels voor huurbescherming van toepassing.

Maak een afspraak

Uitzondering 2: Tijdelijke huurovereenkomsten

Huurders van een tijdelijk huurcontract kunnen nog tot zes maanden na het einde van het huurcontract een procedure starten om de huurprijs te verlagen Als blijkt dat de verhuurder onterecht een huurprijs van meer dan € 710,68 vraagt, wordt je huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd.

Een voorbeeld
Henry huurt een appartement met een kale huurprijs van € 1.000,= per maand, met ingang van 1 januari 2018. Hij heeft een tijdelijk huurcontract voor een jaar dat niet automatisch wordt verlengd nadat het jaar voorbij is. Na dertien maanden, in februari 2019, vraagt hij Frently om een procedure te starten bij de Huurcommissie om zijn huurprijs te verlagen. De Huurcommissie beslist dat de maximaal toegestane huurprijs van zijn appartement € 700,= per maand is. Als gevolg hiervan wordt Henry’s huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd. Op 1 januari 2018 bedroeg de liberalisatiegrens € 710,68. Aangezien € 700,= onder de liberalisatiegrens ligt, is het contract van Henry niet geliberaliseerd. Op het huurcontract zijn de reguliere regels voor huurbescherming van toepassing.

Uitzondering 3: All-in huurprijzen

Huurcontracten die een all-in huurprijs vermelden, kunnen nooit geliberaliseerd zijn. Er is sprake van een all-in huurprijs als het huurcontract niet vermeld welk deel van de prijs ziet op de kale huurprijs (het gebruik van de woonruimte) en welk deel ziet op het voorschot voor de servicekosten. Daarom zijn de reguliere regels voor huurbescherming van toepassing. Het maakt in dat geval niet uit hoe hoog de all-in huurprijs is.

Een voorbeeld
Tom huurt een appartement met een all-in huurprijs van € 1.250,= per maand, met ingang van 1 januari 2015. In maart 2019 vraagt hij Frently om een procedure te starten bij de Huurcommissie om zijn huurprijs te verlagen. Op 1 januari 2015 bedroeg de liberalisatiegrens € 647,53. Aangezien Tom een all-in huurprijs heeft, was er geen kale huurprijs bekend bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarom is het contract van Henry niet geliberaliseerd. Op het huurcontract zijn de reguliere regels voor huurbescherming van toepassing.

Veel huurcontracten bevinden zich in de vrije sector, terwijl ze daar niet thuishoren!

Helaas komt het erg vaak voor dat een verhuurder onterecht een huurprijs boven de liberalisatiegrens vraagt om zo te voorkomen dat een huurder op een later moment nog bezwaar kan maken tegen de hoogte van de huur. Het is dus erg belangrijk om contact met Frently op te nemen om je huurprijs te checken zo snel mogelijk nadat je een nieuwe huurwoning hebt gevonden.

Betaal jij meer dan € 710,68 aan kale huur? En zit je nog binnen de eerste zes maanden van je huurovereenkomst? Of heb je een tijdelijke huurovereenkomst? Neem dan contact met ons op om te zien of je huurprijs verlaagd kan worden.

Maak een afspraak

Leave a Reply

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.